令和7年12月19日、令和8年度税制改正大綱が公表されました。

今回の改正で相続・贈与税に大きな影響を与えるのが、貸付用不動産の評価方法の見直しです。

これにより、メジャーな節税対策の一つである不動産を活用した節税、いわゆる「タワマン節税」が、ほとんど使えなくなる可能性があります。

本記事では、この改正の背景から実務への影響、今後の対策までをわかりやすく解説します。

※本記事は令和8年度税制改正大綱に基づく情報です。
今後の法案審議や通達改正により、内容が変更される可能性があります。
具体的な対策を行う場合は、専門家に相談しながら慎重に実施するようにして下さい。

賃貸不動産節税（タワマン節税）とは？

なぜ不動産を買うと相続税が安くなるのか

これらを組み合わせることで、相続税計算上の評価額が数千万円減少することも珍しくありませんでした。

この「評価額の差」を利用して相続税を減らす手法が、いわゆる「タワマン節税」です。

具体例：2億円の現金 vs 2億円のタワマン

資産の形態	相続税評価額	評価減効果
現金2億円	2億円	なし
タワマン2億円	約7,000万円	約65％減

問題視されてきた「行き過ぎた節税」

実際に、令和4年には最高裁で「評価額減を認めず、購入価格で評価すべき」という判決も出ています。

しかし、総則6項がどんな場合に適用されるのかは不明確で、納税者にとっては予測が難しい状況でした。

今回の改正は、この問題を「ルールとして明確化」するものと言えるでしょう。

賃貸不動産節税に特に関連する改正内容

①貸付用不動産の「5年ルール」

亡くなる5年以内に購入した一定の貸付用不動産は、従来の評価方法ではなく「購入価格の80％」で評価される方向で検討されています。

現時点では、主に居住用の区分所有建物（タワーマンション等）を想定した改正とされています。

賃貸アパートや一棟ビルなど、他の貸付用不動産への適用範囲は、今後の通達で明確化される見込みです。

【改正前後の比較（2億円の不動産を購入した場合）】

項目	改正前	改正後（5年以内取得）
購入価額	2億円	2億円
相続税評価額	約7,000万円	約1億6,000万円
評価減効果	約65％	約20％

表の通り、改正後は評価減の効果が大幅に縮小します。

【なぜ「5年」なのか？】

5年という期間設定には、「相続対策として直前に購入したものと、長期保有の実需目的で購入したものを区別する」という趣旨があると考えられます。

5年以上前から保有している不動産は、引き続き従来の評価方法が使える見込みです。

②不動産小口化商品はさらに厳しく

【不動産小口化商品とは？】

【改正のポイント】

不動産小口化商品については、購入時期に関係なく、時価に近い評価が適用される方向で検討されています。

特に、マンション節税スキームを利用した商品が主なターゲットとされており、不動産小口化商品による節税効果は、改正後は大幅に縮小する見込みです。

具体的な適用範囲は、今後の通達で明らかになります。

適用時期と経過措置について

令和9年1月1日以後に相続または贈与により取得する財産から適用されます。

つまり、令和8年12月31日までに亡くなった場合の相続や、令和8年中に行った贈与には、従来の評価方法が適用されます。

経過措置の対象や改正の影響が少ないケース

今回の改正は、すべての不動産所有者に影響するわけではありません。

以下に該当する方は、基本的に改正の影響が少ないと言えるでしょう。

①すでに長期保有している土地に建物を建てた場合

大綱では、通達発遣日の5年前から所有している土地に、同日までに着工した建物については対象外とする経過措置が示されています。

この場合は、不動産を5年以内に取得しても改正の対象外となります。

ただし、具体的な基準日や適用条件は、今後の通達で明確化される見込みです。

②建築中の建物

通達発遣日時点で建築中の建物についても、経過措置の対象となる方向で検討されています。

③5年以上前から不動産を保有している人

今回の「5年ルール」は、あくまで課税時期（相続発生日や贈与日）から遡って5年以内に取得した不動産が対象です。

それ以前から保有している不動産については、従来の路線価評価・固定資産税評価が引き続き適用される見込みです。

長年にわたって賃貸経営を行ってきた方は、今回の改正による直接的な影響は限定的と考えられます。

④自宅として住んでいるマンションの所有者

今回の改正は「貸付用不動産」が対象です。

そのため、自分で居住しているマンションや戸建ては、対象外となります。

ただし、令和6年から適用されている「マンション通達」（居住用区分マンションの評価見直し）は引き続き適用されるため、混同しないよう注意が必要です。

⑤実需目的で賃貸経営をしている人

今回の改正の趣旨は、相続直前の「駆け込み節税」を規制することです。

事業として長期的に賃貸経営を行い、安定した収益を得ている方は、そもそも改正のターゲットではありません。

影響は限定的と言えるでしょう。

ただし、今後新たに物件を取得する場合は、5年ルールを意識した計画が必要になります。

賃貸不動産の贈与は有効？

贈与を検討すべき人

①5年以内に購入した貸付用不動産を持っている人

令和9年以降の相続では新ルールが適用されるため、令和8年中の贈与で「現行評価を確定させる」という選択肢があります。

②不動産小口化商品を持っている人

不動産小口化商品は取得時期に関係なく評価方法が見直される方向のため、特に検討の価値があります。

贈与が必ず有利とは限らない点に注意

贈与には、「税率が高い」「小規模宅地等の特例が使えない」「不動産取得税・登録免許税がかかる」といったデメリットもあります。

評価額が下がっても、トータルで損をするケースは珍しくありません。

必ず専門家にシミュレーションを依頼してから判断するようにしましょう。

項目	暦年贈与	精算課税贈与	相続
税率	高め	低め	低め
小規模宅地特例	×	×	○
不動産取得税	課税	課税	非課税
登録免許税	2％	2％	0.4％

贈与を選択する場合の注意点

①年末ギリギリは避ける

改正施行前に贈与を行いたい場合は、贈与契約書の日付だけでなく、登記の完了までを令和8年中に終わらせる必要があります。

年末は法務局も混み合うため、11月末までには手続きを完了させることをお勧めします。

②ローン付き不動産は要注意

借入金も一緒に引き継ぐ「負担付贈与」になると、通常の路線価評価ではなく時価評価となり、節税効果が失われます。

ローンは贈与前に完済しておくことが望ましいでしょう。

③明らかな節税目的とならないようにする

令和8年中の贈与でも、「明らかに節税目的だけ」と判断されれば、否認されるリスクはゼロではありません。

贈与の理由として、「次世代への事業承継」「資産管理の効率化」など、経済的な合理性を説明できるようにしておきましょう。

注意が必要なポイント

今回の改正について、誤解されやすいポイントを整理します。

思わぬリスクやマイナスを負ってしまわないよう、情報をしっかり把握しましょう。

5年以上持っていれば絶対に安心とは限らない

「5年ルール」の対象外であっても、評価額と実勢価格の乖離が極端に大きい場合は、総則6項による否認リスクが残ります。

5年という期間はあくまで「新しいルールの対象かどうか」の基準であり、「5年を超えれば何をしても大丈夫」という意味ではありません。

令和8年中までに不動産を買えば良いわけではない

令和8年中に購入しても、令和9年以降に相続が発生すれば新ルールの対象になります。

現行評価を確定させたい場合は、購入だけでなく「贈与まで完了」させる必要があります。

購入と贈与はセットで考えましょう。

今後の動向やスケジュール

【令和8年前半（春〜夏頃）】
パブリックコメント（意見公募）が実施される見込みです。

改正通達の詳細な内容が明らかになります。

【令和8年後半（秋頃）】
改正通達が正式に発表される見込みです。

この「通達発遣日」が経過措置の基準日となります。

【令和9年1月1日】
新しい評価方法の適用開始予定日です。

この日以後の相続・贈与から新ルールが適用されます。

今後の対策の選択肢

5年以上の長期保有を前提とした計画的な不動産取得は、引き続き有効な選択肢です。

特に、安定した入居率と収益性のある物件であれば、資産形成と相続対策を両立できます。

「節税ありき」ではなく「事業として成り立つか」を基準に判断することが、今後の不動産活用のポイントになります。

不動産以外の対策も重要に

不動産を使った節税効果が限定的になる中、他の対策を組み合わせた総合的なプランニングが重要になります。

①生命保険の非課税枠

死亡保険金には「500万円×法定相続人数」の非課税枠があります。

たとえば相続人が配偶者と子2人の計3人なら、1,500万円まで非課税で受け取れます。

現金をそのまま相続すれば全額が課税対象ですが、生命保険に置き換えることで税負担を減らせます。

また、保険金は受取人固有の財産となるため、「特定の相続人に確実に渡したい」という場合にも有効です。

②計画的な生前贈与

生前贈与には「暦年贈与」と「相続時精算課税」の2つの方法があります。

暦年贈与は、年間110万円までの基礎控除を活用し、長期間かけて少しずつ財産を移転する方法です。

ただし、相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されるため、早めに始めることがポイントです。

相続時精算課税は、2,500万円までの贈与を非課税とし、相続時にまとめて精算する制度です。

令和6年からは年間110万円の基礎控除も使えるようになり、使い勝手が向上しました。

収益物件を早めに子に移転し、その後の賃料収入を子の財産とすることで、将来の相続財産の増加を抑える効果も期待できます。

③贈与税の特例制度の活用

目的に応じた贈与税の特例制度も検討に値します。

婚姻期間20年以上の配偶者には、居住用不動産を2,000万円まで非課税で贈与できます（おしどり贈与）。

また、子や孫への教育資金の一括贈与（1,500万円まで非課税）、結婚・子育て資金の一括贈与（1,000万円まで非課税）といった制度もあります。

これらには適用期限や細かな要件があるため、利用を検討する場合は事前に専門家へ確認してください。

まとめ

「自分のケースは対象になるのか」「今から何を準備すべきか」といった判断は、最新の情報をもとに専門家と相談しながら進めることが大切です。

不動産に限らず、相続対策では「早めの着手」が重要です。

今回の改正をきっかけに、ぜひ一度ご自身の資産状況を確認してみると良いでしょう。