2024年4月1日から「相続登記の義務化」が施行されています。

相続により不動産を取得した際に、その登記を義務付ける新しい制度です。

「相続手続きがスムーズに進む」「不動産の所有者情報が正確に管理される」といったメリットが期待されています。

ですが、相続登記を怠ると過料が科されてしまうなど、注意が必要な面もあります。

今回の記事では、相続登記義務化の背景や手続き、注意点について詳しく解説します。

この新制度を理解して適切に対応することで、相続トラブルを未然に防げるようにしましょう。

相続登記とは？

以前までは、この相続登記の手続をいつまでにしなければならないという期限や、手続をしなかった場合の罰則は設けられていませんでした。

ですが、2024年4月1日からはこの「相続登記」が義務化されています。

相続登記義務化の経緯

相続登記をしない理由

一言に相続登記といっても、何通もの書類や申請書を正確に作成して管轄の法務局に提出する時間と労力や、国に納める登記費用が発生します。

そのため、わざわざ時間やお金をかけ、不動産を自分の名義に変えようという意欲が湧きづらい人が多かったのです。

特に、資産価値が少なく、売ろうにも買い手のつかない『もらっても困る』不動産だった場合にその傾向が高くなっています。

所有者不明土地の問題

相続登記の義務化の内容

相続登記の義務化のポイントは主に以下の3つです。

【期限が３年以内】

相続や遺言によって不動産を取得した場合は、所有権を取得したことを知った日から、遺産分割協議が成立した場合は、協議成立の日から数えて３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

【罰則がある】

正当な理由がないにもかかわらず、相続登記を怠った場合には、１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）に処されることとなります。

【令和６年４月１日以前に発生した相続についても対象となる】

過去に相続した不動産についても相続登記が必要になります。

施行日である令和６年４月１日から、または不動産の取得を知った日のうち、いずれか遅いほうの日から数えて３年以内に相続登記をしなければなりません。

具体的な対応方法

1.遺言書がなく、遺産分割協議により相続する場合

①不動産の正確な情報を確認する

まずは相続した不動産の所在や地番等、登記上の所有者を正確に把握する必要があります。

法務局で取得できる登記簿謄本を見ると、それらの情報がすべて載っています。

②不動産の評価額を確認する

不動産の納税義務者のもとに1年に１度届く固定資産税の納税通知書や課税明細書で、不動産の評価額を確認しましょう。

それらの用意が難しい場合は、市町村役場にて固定資産評価証明書（もしくは名寄帳等）を取得することで確認できます。

③被相続人・相続人に関する書類を集める

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本を集めましょう。

自身が相続人であることを確認するとともに、法律上の相続人に該当する全員を確定させます。

もしも、相続人の中に亡くなっている方がいた場合は、さらにその方の相続人も確認する必要があります。

その後、相続権のある全員の戸籍謄本を集め、全員の現住所を調査します。

また、被相続人の最後の住所が記載された住民票の除票もしくは戸籍の附票と、不動産を取得する相続人の住民票も必要となるので取得しておきましょう。

④相続人全員の同意をとる

相続登記を申請するためには、相続人のうち誰がどの不動産を取得するのかについて、相続人全員が同意する必要があります。

そのため、相続人全員に連絡をとるなどしたうえで遺産分割協議を成立させ、遺産分割協議書に実印を押印してもらわなければなりません。

また、相続人全員の印鑑証明書の添付も必要となります。

⑤管轄の法務局に申請する

上記のような書類を集めた後、管轄の法務局で登記申請を行います。

複数の管轄が異なる所在地に不動産がある場合は、それぞれの法務局に登記申請する必要があります。

2.遺言書がある場合

①不動産の評価額を確認する

不動産の固定資産評価証明書（もしくは名寄帳等）を取得し、不動産の価額を確認します。

②必要な書類を用意する

遺言者（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本、最後の住所が記載された住民票の除票もしくは戸籍の附票を用意します。

相続人の戸籍謄本、住民票もしくは戸籍の附票も必要となります。

遺言書が公証役場で作成した公正証書遺言の場合は、登記申請時にその謄本または正本を提出します。

③（自筆遺言書の場合）検認手続きを行う

家庭裁判所における検認手続きを行なっていなかった場合は、登記申請をする前に検認手続きを行う必要があります。

「検認」とは、相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。

⑤管轄の法務局に申請する

上記のような書類を集めた後、管轄の法務局で登記申請を行います。

複数の管轄が異なる所在地に不動産がある場合は、それぞれの法務局に登記申請する必要があります。

3.法定相続人全員で、法定相続割合のとおりに相続する場合

ただし、手続きが比較的簡易であるからといって、法定相続人が複数いる場合に安易に法定相続分による相続登記をすることはおすすめできません。

不動産が複数名の共有状態となるため、売却する際に余計に煩雑な手続きが必要になったり、不動産の管理方法や処分方法に関して共有者間で意見が対立したりするケースも少なくないでしょう。

特に、相続関係が複雑になっている場合は、面識のない人同士で共有することになったり、共有者の数が数十名になったりすることもあります。

期間内に話をまとめるのが難しい場合には、下記で解説する「相続人申告登記」の活用も検討しましょう。

相続人申告登記

相続登記と相続人申告登記の違い

「相続登記」とは、不動産を所有していた方が亡くなった後に、不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きです。

それに対し、「相続人申告登記」とは、相続人であることを登記し、将来的に不動産の所有者になる可能性がある人を公示することをいいます。

相続人申告登記を行うことで、相続登記の申請義務の履行をしたものとみなされ、過料に科せられることはありません。

ただし、不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、相続登記の申請をする必要があります。

相続土地国庫帰属制度

ただし、相続以外の方法で入手した土地は対象となりません。

下記のような国が提示する「引き取ることができない土地」に該当しないことが条件となります。

申請をすることができないケース

・建物がある土地 ・担保権や使用収益権が設定されている土地 ・他人の利用が予定されている土地 ・土壌汚染されている土地 ・境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

承認を受けることができないケース

・一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地 ・土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地 ・土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地 ・隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地 ・その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

また、相続土地国庫帰属制度の利用には、「審査料」と「負担金」がかかります。

「審査料」とは、要件を満たしているかどうかを法務局に審査してもらうためにかかる費用で、審査の結果、その土地を引き取ってもらえなかったという場合であっても発生してしまいます。

「負担金」は審査の結果、国庫への帰属が決まったときに支払う費用で、10年分の土地管理費相当額とされています。

まとめ