相続税負担を軽減する方法はいくつかありますが、メジャーな方法の一つに不動産の活用があります。

相続税は資産の大きさによって税率が変わる累進課税方式が採用されています。

そのため、資産を不動産に変えて評価額を下げることで、合法的に効率よく相続税対策を行うことができます。

しかし、よく理解せずにやみくもに不動産を選んでしまうと、相続税対策として効果がないばかりかマイナスになってしまう可能性もあります。

適切な相続税対策ができるよう、事前にしっかりと仕組みを把握しておくことが大切です。

今回の記事では、不動産に関する相続税の仕組みや、具体的にどのような節税ができるのかについて、解説していきます。

なぜ不動産で相続税対策できるのか？

相続税における不動産の評価方法

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、固定資産税と同じになります。

固定資産税評価額とは、市区町村が土地や建物を評価した価格で、固定資産税・不動産取得税などを計算する基準となっています。

建物の実売買価格よりも低く算出されていることが多いため、その差額を利用した節税が可能となります。

また、建物の固定資産評価額は、3年に一度見直されますが、経年劣化の影響などを考慮し徐々に評価額が下がっていくのが一般的です。

土地の評価方法

土地の相続税評価額には、路線価を元に評価する「路線価方式」と、固定資産税評価額を元に評価する「倍率方式」があります。

【路線価方式】

路線価とは、国税庁が公表している土地価格で、国土交通省が公表している公示価格（不動産売買の参考価格）よりも20％程度低く評価されています。

この路線価と土地の面積で計算する方法が、路線価方式です。

また、土地の形などによっては価格補正が入る場合があります。

【倍率方式】

路線価は全ての土地に定めれらるわけではなく、土地によっては参考とする路線価がないことがあります。

その場合は、地方自治体が評価する固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

不動産を活用した具体的な相続対策

現金を不動産に変える

前述の通り、現金よりも不動産の方が相続税としての評価額は低くなる傾向にあります。

また、不動産評価の元となる相続税路線価は毎年評価が見直され、固定資産税評価額は3年に一度評価が見直されます。

そのため、地価が上昇している地域では実勢価格とのギャップが生まれやすく、より大きな節税効果となる可能性があります。

ただし、地域や条件によっても異なるため、よく注意するようにしましょう。

場合によっては、不動産を売却し現金化した方が相続税負担が低くなるケースもあります。

不動産を他人に賃貸する・賃貸物件を運営する

不動産を第三者に賃貸した場合は、相続税の評価額をさらに下げることが可能です。

賃貸物件は入居者に退去してもらわなければ売却することができないなど、自己物件よりも自由度が低くなります。

そのため、賃貸部分を控除して相続評価額を計算することができるようになります。

控除額は「借地権割合」や「借家権割合」を参考に計算されます。

【借地権割合】

貸宅地を計算する場合の控除割合です。

国税庁によって地域ごとに30%~90%の間で定められています。

【借家権割合】

賃貸物件を計算する場合の控除割合です。

地域に関係なく一律30%に設定されていますが、マンションやアパートなどで空室があった場合は、その分控除割合が減少します。

小規模宅地等の特例を活用する

相続開始の直前に居住用や事業用に使われていた宅地等について、相続税の課税対象から減額が受けられる制度があります。

これを「小規模宅地等の特例」といい、一定の要件を満たしている土地の相続税評価額を最大80％減額することができます。

居住用か事業用かどうかや、相続人の状況・条件などパターンごとに要件が異なりますので、まずは専門家に確認してみることがおすすめです。

借入金を活用して不動産を購入する

相続税対策には、借入金を活用して不動産を購入する方法もあります。

相続税を計算する際に借入金がある場合、その債務分が相続資産から控除されます。

例として、5,000万円を借り入れて不動産を購入し、不動産の相続税評価額が3,000万円だった場合、不動産以外の相続財産から2,000万円の債務控除が可能となります。

そのため、相続財産に多額の現金も含まれるようなケースでは、無理のない範囲であえて借入をすることで、相続財産全体の評価額を下げることができるのです。

ただし、不動産価格の変動・空室問題などのリスクもありますので、むやみに借金すれば良いというわけではありません。

相続専門税理士などの専門家に相談の上、検討するようにしましょう。

不動産賃貸業を法人化する

不動産賃貸業を法人化し、家族を会社役員にして役員報酬として所得を分散させることで、税負担を軽減することが可能になります。

また、不動産そのものではなく、不動産を保有する会社の株式を相続した場合は、登録免許税や不動産取得税も必要などの登記費用が発生しないなどのメリットもあります。（会社を設立し、不動産を会社に移転する際には登録免許税や不動産取得税の負担が必要になります）

ただし、会社を設立する方法は専門的な知識が必要不可欠な領域ですので、専門家に相談しながら行うようにしましょう。

一度始めてしまうと、廃業にも多くの手間とコストがかかる点にも注意が必要です。

不動産を活用した相続対策の注意点

不動産の購入は財産のバランスを考えて行う

上記の通り、現金よりも不動産の方が相続税の評価額は低くなります。

ですが、財産を全て不動産にしてしまうと、「相続税の納税資金がなくなる」「遺産分割がしにくい」「不動産価値の下落」などのデメリットも多くなってしまいます。

あくまでも財産全体でのバランスを考えて行うようにしましょう。

手間や時間がかかる

条件に合う不動産を探し、購入するためには多くの手間や時間がかかります。

いくら相続対策とはいえ、税負担を抑える以上に苦労してしまっては本末転倒となってしまいます。

時間的、精神的な余裕も考慮しながら判断するようにしましょう。

賃貸物件は空室リスクがある

賃貸物件における大きなデメリットの一つが「空室リスク」です。

空室があると相続税を計算する際の賃貸割合が下がり、期待通りの控除を受けられない可能性があります。

また、家賃収入がランニングコストを下回り、節税効果以上の損失が出てしまうと本末転倒です。

長期的な運営を視野に入れて、専門家に相談しながら不動産を選定するようにしましょう。

相続対策の不動産を3年以内で売却しない

不動産を活用して相続税対策を行なった場合、相続税申告後3年以内に不動産を売却しないようにしましょう。

相続税対策のためだけの不動産活用だと税務署から判断されると、相続税の節税につながる控除などの適用は認められない可能性があります。

税務調査は過去3年間を遡って実施されるため、相続税対策を疑われないためには、相続した不動産を申告後3年以上保有してから売却するなど、売却のタイミングに気をつけることも重要です。

相続人に相談しておく

不動産には節税効果のメリットはありますが、遺産分割をしにくいなどのデメリットもあります。

また、借入金を利用して不動産を購入した場合、相続人は借金も含めて相続することになります。

生前にしっかりと相続人と話し合っておくようにしましょう。

自分の意思で購入しなければ無効となる

不動産を活用して相続対策するためには、被相続人が自分の意思で不動産を購入する必要があります。

本人が意思決定の難しい状態であった場合や、代筆・代理契約を行なった場合などは、税務署に否認されてしまう可能性があります。

相続税対策に有効になりやすい不動産

まとめ